Jatkokertomus REIT-yhtiöistä

Luotan, että olette lukeneet aiempia kirjoituksiani REIT-yhtiöistä ja tiedätte mitä ne ovat. Lyhyesti vielä. Kiinteistösijoitusyhtiöitä, jotka on vapautettu yhtiöverosta, jos maksavat yli 90% tuloksestaan osinkoina omistajilleen. Viikon verran on ollut käynnissä rotaatio Nasdaq-teknologioyhtiöistä pienempiin yhtiöihin. Syynä on ollut yhä vahvistuva konsensus Yhdysvaltain korkopolitiikan hellittämisestä. Kauan kovimpien nousijoiden listoilla olleiden jättiteknojen kurssit ovat alkaneet horjua. Ellei jo käynnistynyt Q2-tuloskausi tuo mukanaan yhä kovempia ennätystulosparannuksia, esimerkiksi Nvidian kurssi voi tippua kuin kivi. Pienintäkään notkahdusta kasvuvauhdin hidastumisesta kurssitaso ei kestä.

Paljon riippuu siitä, kuinka paljon muut MAG7-yhtiöt tilaavat Nvidian siruja. Niitä on voitu toimittaa vielä kevätkaudella ennätysmäärä, mutta ohjaus jatkosta ei myöskään kestä hiipumisesta vihjaisuakaan. AI tulee ja maailma muuttuu, mutta yhtiöiden on mietittävä kuinka paljon siihen on juuri nyt investoitava ja saadaanko tekoälystä vielä kaikkia hyötyjä niin nopeasti kuin kuvitellaan. Lopulta tekoäly parantaa tuottavuutta alalla kuin alalla, mutta kaikki on vielä alkuvaiheessaan. 

Jo nyt isojen jättiteknojen päättämät investoinnit vaativat toimiakseen jotakin muutakin kuin läppärin.Tekoälyinfrastruktuurin rakentaminen hyödyttää lukuista joukkoa muitakin yhtiöitä kuin ohjelmistofirmoja. Kuka rakentaa datacenterit, toimittaa sinne raudan, johon sirut sulautetaan? Kuka toimittaa sähkökytkimiä, siirtimiä ja muuta elektroniikkaa, joka liittyy sähkönsiirtoon ja kuka viilentää kuumuvat konesalit? Kuka toimittaa energian, jota datacenterit syövät kymmenkertaisen määrän tekoälyaikakaudella? Yksi chatgpt-kysely vie 10xsähköä kuin normaali google-haku. Kuka rakentaa e-infrastruktuuria, jotta saadaan kulkureitit, sähkönjakelu, toimitusketjut ja logistiikka toimimaan tekoälyn avustamana? Muutama vastaus näihinkin kysymyksiin löytyy sivustolta Alpa Picks. Todennäköisesti firmoja, joista ette ole koskaan kuulleetkaan, mutta kirjauttavat kasvavaa voittoa kvartaali kvartaalilta. Ja kurssinousu seuraa välittömästi.

Mutta sitten REIT-yhtiöihin ja korkojen laskuun. Jo viime viikolla kiinteistösektori oli kovin nousija USA:ssa. Korkotaso toimii kuin painovoima osakemarkkinoilla ja erityisesti velkaisella kiinteistösektorilla. Korkotaso ylös - REITs alas. Korkotaso alas - REITs ylös. Yli 5% ohjauskorko on tiputtanut REIT-yhtiöiden kursseja parin viime vuoden aikana, mutta suurin osa on jatkanut osingonmaksuaan keskeyttämättä ja vieläpä osinkoa nostaen. Viimeiset tilaisuudet tehdä ALE-ostoja ovat käsillä. REIT-yhtiöt ovat jo nousseet, koska syyskuun koronlaskua pidetään lähes varmana asiana Yhdysvalloissa. Mutta tietysti kurssikehitys seuraa yhtiön voittojen kasvua, joten kasvuvaraa tulee sitä mukaa, kun korkopaine hellittää.

Kaikki REIT-yhtiöt eivät kuitenkaan ole hyviä sijoituksia. Jos osinkotuotto näyttää 15% vuositasolle pitää hälytyskellojen soida. Osingonleikkaus on hyvin todennäköinen, mutta korkeitakin n. 10% osinkotuottoja voi vielä saada laadukkaistakin REIT-yhtiöistä. Mutta ei enää kauaa. Kun korkotaso lähtee alenemaan, REIT-yhtiöiden arvonnousu väkisinkin pienentää osinkotuottoa. Nyt sen voi vielä lukita ja nauttia arvonnoususta myöhemmin.

Yksi esimerkki mahdollisuudesta, joka voi koskea useitakin REIT-yhtiöitä. Iron Mountain (IRM) säilyttää lain vaatimia paperidokumentteja, mutta on lähtenyt digitalisoitumaan. Ostin covid-pohjilta osinkotuoton huidellessa 7% tuntumassa. Ajattelin, että tässäpä varma osingonmaksaja, mutta tuskin arvo juuri nousee. Arvo on noussut 226% jopa kohoavan korkotason ympäristössä. Nyt jos ostaa Iron Mountainia osinkotuotto on runsaan 2% luokkaa. En osta, vaan olen vähän kevennellytkin. Samanlaisia tarinoita tulee takuulla enemmän ja enemmän korkotason laskiessa. Paras aika ostaa ei ole enää, kun korkotaso on 2-3%. REIT-yhtiöiden arvo ja osinkotuotto ovat silloin jo ihan muuta kuin nyt. 

Minä en osaa neuvoa parhaita REIT-yhtiöitä, mutta Brad Thomas osaa. Hänen iREIT-palvelunsa on vielä alennuksessa. Tilaa tästä ja sinusta voi tulla valtavan kiinteistömassan omistaja ilman minkäänlaisia vuokranantajan huolia. Voiko mikään olla ihanampaa, kun osingot napsuvat tilille vuorenvarmasti ja kellontarkasti. Ei tarvitse kysellä maksamattomien vuokrien perään eikä järjestellä näyttöjä, joihin joku tekee oharit. Puhumattakaan että tarvitsisi kuunnella tarinoita kuinka luottotiedot ovat kunnossa vaikka maksurästejä on sivukaupalla.

P.S. Juuri tätä postausta lopetellessa Nasdaq aukesi -1,7% alhaalla ja omistamani REIT-yhtiöt ovat joko nollilla tai lievästi plussalla. Rotaatio pyörii.

Disclaimer: Ajatukseni ovat omia ja myös Seeking Alphan menestys ei ole tae tulevaisuudesta. Jokainen tekee omat sijoituspäätöksensä.