14. Välikertomus päättyy ja palataan asiaan

 

Olimme asuntovelasta vapaita v. 2014. Juuri tuolloin kiinnostuin systemaattisesta osakesijoittamisesta, koska rahaa vapautui nyt säästöön asuntovelan loputtua ja akuutti uhka käräjöinnistä riitakumppanimme kanssa oli väistynyt. Ahmin sijoituskirjallisuutta, mitä silloin oli suomeksi tarjolla. Muistaakseni ainakin ensimmäinen Jukka Oksaharjun teos oli ulkona. TietystiSeppo Saarion pörssiraamattu “Miten Sijoitan Pörssiosakkeisiin” tuli luettua ja Kim Lindströmin “Onnistu osakemarkkinoilla”. Luin myös Marko Erolan “ParasSijoitus”, joka alleviivaa juuri passiivisen indeksisijoittamisen paremmuutta osakepoimintaan, jota aiemmin mainitut herrasmiehet edustivat.Kaikki edellämainitut teokset löytyvät myös Nextstorysta edullisesti.

Näiden oppien innoittamana sijoitin suoraan osakkeisiin. Nesteeseen, MetsäBoardiin, UPM-Kymmeneen ja Outokumpuun. Kolme ensimmäistä ovat menestyksiä. Outokumpu ei.  Sattumoisin samaan aikaan kuulin Nordnetista ja sen kuluttomasta superrahastosta ja aloin myös sijoittaa siihen kuukausittain. Silloinen Nordnet Suomi oli ja on edelleen ihan oikeasti kuluton tuote, mutta kuten Nordnet myöntää, sen on tarkoitus toimia sisäänheittotuotteena. Ja vaikka kuinka päätin mielessäni, että en muita Nordnetin palveluja käytä, niin toisinhan siinä kävi.

Takaisin asuntosijoittamistarinaani. Osakesijoittaminen jatkui ja oli kiva olla velaton mies. Korot kuitenkin alenivat entisestään ja kiinnostus hyödyntää halpaa velkarahaa kasvoi koko ajan. Olimme käyneet perheeni kanssa pari kertaa Ylläksellä laskettelulomalla ja majoittuneet Chalets-tyyppiseen huoneistoon, jonka yksityishenkilö omisti, mutta viereinen hotelli vuokrasi lomailijoille, kun omistaja ei sitä itse käyttänyt. Kiinnostuin asiasta ja tein laskelmia ja jopa tarjouksia Chalets-huoneistoista. Olisi hienoa omistaa loma-asunto, josta ei olisi pelkkiä kuluja, vaan sillä voisi jopa tienata. Lainalupauskin oli hankittu. Tarjoukset eivät kuitenkaan menneet läpi ja lopullisesti hautasin ajatuksen, kun tulin tietoiseksi Ylläksen viereen suunnitellusta Hannukaisen jättimäisestä kaivoshankkeesta, joka väistämättä toteutuessaan vaikuttaisi matkailutuloihin negatiivisesti. Uhka ei ole vieläkään toteutunut, mutta hanketta pidetään edelleen sitkeästi vireillä. Olen siis tyytynyt vuokraamaan loma-asuntoja esimerkiksi Lomarenkaan kautta ja olemme viihtyneet hyvin.

Hiihtomajahankkeen kariuduttua voin tunnustaa, että teimme aika ison heräteostoksen. Halpa lainaraha houkutti ja meitä mietitytti vaimon kanssa hänen tuleva eläkkeensä, jota hänen oli hankala pienyrittäjänä kerryttää. Päätimme ostaa toukokuussa 2017 uudiskohteen (yksiö) Oulun Linnanmaalta yliopistokampuksen vierestä, johon ammattikorkeakoulukin oli suurimmalta osin muuttamassa. Asunnon oli hankkinut ammattimainen kiinteistösijoittaja jo rakennusvaiheessa, joten ostimme asunnon valmiiksi vuokrattuna. Penniäkään omaa rahaa ei laitettu siihen kiinni, vaan käytimme omaa velatonta asuntoamme vakuutena. Markkinahinta tuli maksettua, joten eihän se ollut paras mahdollinen asuntosijoitus. Mutta aika harvalla asuntosijoittajalla ensimmäinen ostos on paras. Asuntosijoittamistakin on syytä opiskella jos siinä haluaa menestyä.

Niinpä kiinnostuin asuntosijoittamisesta osakesijoittamisen ohella. Velkavivun^[1] käytöllä voisin jopa ottaa kiinni menetettyjä sijoitusvuosia. Opiskelin alan kirjallisuutta ja totesin, että uudiskohde ei välttämättä aina ole se tuottoisin kalliin hinnan vuoksi. Annetaan kunnia Joonas Oravalle ja OlliTuruselle, jotka olivat kirjoittaneet käsittääkseni ensimmäisen suomenkielisen asuntosijoittamiseen keskittyvän perusteoksen “Osta, Vuokraa, Vaurastu”. Suosittelen hankkimaan sen ainakin mikäli siitä tulee vielä uudistettuja painoksia. Omasta kirjahyllystäkin se löytyy ja kertailen sieltä aina detaljeja, jos vaikka tulee eteen vuokralaisen vaihtotilanne.

 

 

Suosittelen myös Suomen vuokranantajien jäsenyyttä asuntosijoittamista suunnitteleville. Monta virhettä vuokrasopimuksen laadinnassa on vältetty käyttämällä vuokranantajien valmiita sopimuspohjia. Tässä pari esimerkkiä, jolla vuokranantaja saa etua vuokralaiseen nähden ja välttää riitoja jälkeenpäin. Ilman opiskelua en olisi ollut näistä seikoista tietoinen ja huomaan kuinka eri keskustelupalstoilla ihmiset kyselevät vuokranantajuuteen liittyviä kysymyksiä ja saavat täysin vääriä, jopa laittomia neuvoja.

Muuttopäivä: Muuttopäivästä on sovittu AHVL:sta poikkeavalla tavalla. Muuttopäivä on sopimuksen päättymispäivä, jolloin huoneisto on luovutettava tyhjennettynä ja siivottuna kokonaan vuokranantajan käytettäväksi

Lain mukaan vuokralaisen pitää luovuttaa asunto kuukautta päättyvänä seuraavana arkipäivänä, jolloin uusi vuokralainen ei pääse muuttamaan heti kuukauden alussa ja riski tyhjästä kuukaudesta kasvaa. Ylläoleva sopimusteksti poistaa tämän uhan.

Vakuus: Tämän sopimuksen velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi vuokralainen toimittaa vakuuden.

Vakuus eroaa vuokravakuudesta siten, että vakuudesta voi pidättää kaikkia vuokralaisen aiheuttamia vahinkoja. Vuokravakuudesta vain vuokrarästejä.

Vuokra-aika: Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus xx.xx.xxxx alkaen

                 

Irtisanomiseen sovelletaan AHVL:ia kuitenkin siten, että irtisanomisajan ensimmäinen mahdollinen alkamispäivä on xx.xx.xxxx. Kyseessä on sopimusrikkomus, jos sopimus irtisanotaan siten, että irtisanomisaika alkaa ennen edellä mainittua ajankohtaa. Sopimusrikkomuksesta on irtisanovan osapuolen maksettava sopimussakkona toiselle osapuolelle 2 kuukauden vuokraa vastaava summa.

 

Tällainen tekstimuotoilu varmistaa, jos haluaa vuokralaisen sitoutuvan tietyksi ajaksi asumiseen. Vaikkapa vuodeksi. Sopimuksesta voi irtautua painavasta syystä, vaikka vuokralaisen muutto toiselle paikkakunnalle työn perässä, mutta siitä seuraa kohtuullinen sopimussakko. Vuokra-asunto ei saa sentään olla vankila.

 

Ei ole vuokranantajan kannalta mukavaa, jos joutuu vähän väliä etsimään uutta vuokralaista. Monesti näkee ylimalkaisia tekstejä, jossa todetaan, että vuokrasopimus on määrä-aikainen 12 kk, jonka jälkeen muuttuu toistaiseksi voimassaolevaksi. Oikeuskäytännön mukaan tällainen muotoilu vuokrasopimuksessa on todettu alun alkaenkin toistaiseksi voimassaolevaksi, joten vuokralainen on voinut irtisanoa sopimuksen vaikka kuukauden jälkeen, vaikka vuokranantaja luuli vuokralaisen olevan sidottu sopimukseen vuodeksi.

Opiskeltuani asiaa innostuin etsimään hyvän vuokratuoton yksiöitä akselilla Yliopisto-Oulun keskusta. Vuokratuottokaavana pidin arvioitu vuokra - yhtiövastike* 12/asunnon velattomalla hinnalla. Tavoite oli yli viisi prosenttia. Asuntoja on nyt kertynyt neljä kappaletta: Kolme yksiötä ja yksi kaksio. Ostovuodet olivat 2017, 2019 ja 2020 juuri ennen koronan puhkeamista. Omaa rahaa on käytetty muutama tuhat euroa ja loput lainana pankista ja vakuutena oma asunto.

En suosittele kaikille näin nopealla tahdilla asuntojen hankkimista, sillä nopeasti kasvanut velka tarkoitti rajua riskinottoa. Nyt nollakorkojen aika on ohi ja ennen selkeästi kassavirtapositiiviset asunnot vaativat tällä hetkellä vuokrien lisäksi yhteensä 200 - 300€ kuukaudessa rahaa palkasta, jotta selviämme lainanlyhennyksistä ja kohonneista korkokustannuksista. Onneksemme koitui se, että Lainat lyhenivät nopeasti vuodet 2017 - 2022, joten lainamäärä on pienentynyt. Lisäksi Oulusta ostaa kolme yksiötä samalla rahalla kuin Helsingistä yhden, joten lainamäärä on pysynyt suhteellisen maltillisena.

Asuntoihin on löytynyt aina hyvät vuokaralaiset hyvän sijainnin vuoksi, joten kalliita tyhjiä kuukausia ei ole tullut. Olen myös toiminut taloyhtiöiden hallituksissa ja oppinut lukemaan taloyhtiön papereita.

Jos ostat sijoitusasunnon, tutki ENSIN taloyhtiön kunto ja sitten vasta itse huoneiston kunto. Esimerkiksi kerrostalojen katutasoissa sijaitsevat liiketilat tuottavat taloyhtiölle vuokratuloja, joten yhtiövastike saadaan pysymään kohtuullisena. Lisäksi on hyvä tarkistaa hoitovastikelaskelmasta, elääkö taloyhtiö kädestä suuhun vai onko sillä puskuria yllättäviin menoeriin.

Asunnon sijainti on tietysti tärkeä. Kun asunto on ostettu, sijaintia ei voi enää ikinä muuttaa, mutta asuntoa voi aina remontoida ja stailata vaikka kuinka paljon. Sijaitseeko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla ja millainen tontin vuokrasopimus on? Nykyisin uutena ilmiönä on varoiteltu ostamasta asuntoa taloyhtiöstä, jossa osakkeenomistus on paljolti keskittynyt yhdelle sijoittajataholle. Jos sijoittajan laskelmat menevät puihin, niin muut osakkaat maksavat taloyhtiön kulut, jotka sijoittaja on laiminlyönyt. Taloyhtiön osakkaat voi tarkistaa osakasluettelosta, joka on julkinen asiakirja.

Itse ostan mieluummin putkiremontoidun huoneiston, kuin sellaisen, jossa se on vielä edessä. Putkiremontoimaton asunto voi olla hinnaltaan huokea, mutta remontointikustannus voi yllättää jos laskelmat menevät ihan pieleen. Remontointi tuo mukanaan aika usein odottamattomia ja epämiellyttäviä yllätyksiä. Lisäksi asuntoon on vaikea saada vuokralaista, jos talo on kohta täysrempassa. Voi tulla pitkiä tyhjiä kuukausia ja monta peräkkäin.

Asuntosijoittaminen on siis hyvin riskistä korkealla velkavivulla. Itse en kuitenkaan halunnut myydä osakkeita maksaakseni osan sijoitusasunnoista ja täten vähentäen tarvittavan lainarahan määrää. Tämä optio on kuitenkin käytössä jos tarve niin vaatii, mutta tähän asti on selvitty ilman osakkeiden realisointia.

Sijoitusasuntojen nykyarvoa on hankala arvioida, mutta ostohintaan verrattuna niitä on lyhennetty noin viidesosa. Paljon on siis vielä velkaa maksettavana, mutta joka kuukausi lainat lyhenevät. Oulussa ei ole koettu pääkaupunkiseudun veroista asuntojen hintojen nousua viime vuosikymmenellä, joten hinnat täällä eivät myöskään ole laskeneet yhtä jyrkästi. Sanoisin, että arvonnousuun luottaneet miljoonavelkavivulla pääkaupunkiseudulle viime vuosina sijoittaneet ovat todellisissa vaikeuksissa. Minun ja vaimoni on nyt vain siedettävä tilanne, jossa omaa rahaa on laitettava vuokratulon lisäksi ja ns. löysää rahaa on vähemmän käytettävissä. Kauanko se kestää? Riippuu korkotasosta, mutta viimeistään lainojen lyhennyttyä tarpeeksi helpottaa, vaikka korot pysyisivät pitempään korkealla.

Velkaa sijoitusasunnoista on tällä hetkellä (kesäkuu 2023) noin 295000€ ja neljän sijoitusasunnon velattomat ostohinnat olivat yhteensä 369000€ + 2 % varainsiirtoverot jokaisesta. Ei siis enempää kuin keskiverto-omakotitalon hinta pääkaupunkiseudun liepeillä. Kohonneen korkotason vuoksi emme kuitenkaan uskalla lähteä hankkimaan lisää sijoitusasuntoja. Lainamäärä kasvaisi epämukavaksi ja riskit samalla.

Jos jollakulla (yleensä jo valmiiksi varakkaalla henkilöllä) on nyt mahdollisuus ostaa sijoitusasunto pienellä velkavivulla tai jopa ilman velkaa, niin onnittelen. Nousevat yhtiövastikkeet ja RAHOITUSVASTIKKEET, joita ihmiset eivät sitten loppujen lopuksi ilmeisesti ymmärtäneet, että velkaahan nekin ovat. Kun kuuluisat lyhennysvapaat loppuvat, todennäköisesti pakkomyynteihin ajautuu, sekä liian suuren riskin ottaneita sijoittajia, että oman asunnon ostaneita henkilöitä. Nyt olisi iskun paikka tehdä törkeän halpoja tarjouksia, mutta meiltä valitettavasti on asuntosijoittamisen osalta paukut loppu.

Onni on kuitenkin, että voin jatkaa kuukausittaista osake/sijoitusrahastoihin sijoittamista osinkotulojen turvin. Ennen osakkeita ja rahastoja piti ostaa pelkästään palkkatuloilla, mutta vaikka asuntosijoitukset vaativat nyt osan palkkatuloista, niin osakemarkkinoille sijoittamista ei ole tarvinnut lopettaa. Tämä on vuonna 2014 alkaneen systemaattisen osakesäästämisen ansiota. Vaikka harmittaa, että en lähtenyt voimallisesti sijoittamaan silloin kovan kasvun FANGMAN-yhtiöihin (Facebook, Apple, Google, Amazon, Microsoft, Netflix ja Nvidia), niin osinkosijoittamisstrategiallakin pääsee näköjään eteenpäin. Kiitos Kim Lindström, jonka teesit vaikuttivat minusta silloin vakuuttavimmilta.

Onko lopputulos sitten neljä velatonta sijoitusasuntoa, joiden vuokratuottoa voi käyttää elämisen rahoittamiseen? Ei välttämättä. Yksi mahdollisuus on uudelleenlainoittaa jo kertaalleen maksettu asunto. Voisimme ottaa vaikka 50 % asuntojen arvosta velkaa (ehkä parisataa tuhatta) ja panna oikein kunnolla ranttaliksi eläkepäivien aluksi. 50 % velkavivulla voi turvallisesti olettaa, että vuokra riittää lainanlyhennyksiin, korkoihin ja korjauksiin. Uudelleenrahoitus on keino minimoida verotusta asuntojen myyntivoitoista ja vuokratuloista. Tämänkin vinkin sain Oravan ja Turusen asuntosijoitusoppaasta. Tuskin itse olisi edes tullut ajatelleeksi uudelleenrahoitusmahdollisuutta.

---

^[1] Velkavipu (engl. leverage) on sijoitusstrategia, jossa sijoittaja käyttää lainarahaa tai velkaa lisätäkseen sijoituksensa tuottopotentiaalia. Velkavipu mahdollistaa suurempien sijoitusten tekemisen kuin mitä sijoittajalla olisi käytettävissä omaa pääomaa.