15. REIT-Yhtiöt
Reit-yhtiöt ovat pörssilistattuja yhtiöitä, jotka sijoittavat joko kiinteistöihin tai kiinteistölainoihin. Reit on lyhenne sanoista Real Estate Investment Trust, eli kiinteistösijoitusyhtiö. Reit-yhtiöt ovat erityisen verokohtelun piirissä, eli ne eivät maksa yhtiöveroa, jos ne jakavat vähintään 90 % voitostaan osinkoina sijoittajille. Reit-yhtiöt tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden hyötyä kiinteistömarkkinoiden vakaasta kassavirrasta ja arvonnoususta. Reit-yhtiöitä on olemassa eri puolilla maailmaa ja ne omistavat erilaisia kiinteistöjä, kuten asuntoja, toimistoja, kauppakeskuksia, hotelleja ja datakeskuksia.
Itse omistan useita Reit-yhtiöitä. Suomessa ne ovat vähemmän tunnettuja. Ainoa Reit-yhtiö, joka Helsingin pörssissä on ollut kaupan, oli Orava, myöhemmin yhtiömuotoaan muuttanut Ovaro. Sen kurssikehitys oli surkeaa ja yhtiö oli ilmeisen huonosti hoidettu. Tämän vuoksi useille sijoittajille Reit-yhtiöt ovat jääneet tuntemattomiksi tai Oravan tapauksesta jäi käteen huonoja kokemuksia.
Yhdysvalloissa tilanne on toinen. NYSE:ssä on kaupan kymmeniä, ellei satoja Reit-yhtiöitä. Jotkut ovat SP500-yhtiöitä, eli kuuluvat USA:n suurimpiin yrityksiin. Tällainen on esimerkiksi Realty income (O), joka on ollut listattu pörssiin vuodesta 1994 ja maksanut kasvavaa osinkoa siitä lähtien. Realty Income tunnetaan erityisesti "The Monthly Dividend Company" -lempinimestään, koska yhtiö jakaa osinkoja kuukausittain osakkeenomistajilleen. Se onkin yksi harvoista julkisista yrityksistä, joka jakaa osinkoa näin tiheällä aikataululla.
Yhtiön sijoitusportfolio koostuu pääasiassa Yhdysvaltojen liikekiinteistöistä, joita se vuokraa eri vuokralaisille. Realty Income pyrkii monipuolistamaan sijoitusportfoliotaan eri toimialoille, kuten vähittäiskauppaan, ravintoloihin, terveydenhuoltoon, viihdeteollisuuteen ja palvelualoille. Tämä monipuolisuus auttaa vähentämään riskiä ja vakauttamaan tulovirtoja. Realty Income on suhteellisen immuuni verkkokaupan kasvulle ja tyhjeneville toimistokiinteistöille, koska niitä sen portfoliosta ei juuri löydy. Sen sijaan ruokakaupassa ja apteekissa käydään päivittäin.
Muita Reit-yhtiöitä salkussani on Stag-industrial (Stag), joka omistaa ja vuokraa teollisuus, varasto ja logistiikkakiinteistöjä. Stag maksaa myös kuukausittaista osinkoa ja hyötyy verkkokaupan kasvusta.
HASI eli Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure Capital, Inc. on Yhdysvalloissa toimiva pääomasijoitusyhtiö, joka keskittyy investoimaan ja rahoittamaan kestävään infrastruktuuriin, kuten uusiutuvaan energiaan, energiatehokkuuteen, vesihuoltoon, vihreään rakentamiseen ja muuhun ympäristöystävälliseen teknologiaan. Yhtiö tarjoaa rahoitusratkaisuja projekteille, joilla on positiivinen vaikutus ympäristöön ja ilmastonmuutoksen hillitsemiseen. HASI maksaa osinkoa kvartaaleittain. Reit-yhtiöt voivat siis toimia kiinteistöjen omistuksen lisäksi myös projektien rahoittajana.
Toinen omistamani kiinteistöjen rahoittajayhtiö on REFI, eli Chicago Atlantic Real Estate Finance Inc. joka rahoittaa hieman toisenlaisia projekteja, nimittäin kannabiskasvattamokiinteistöjä. Jos joku paheksuu tätä, niin ihan vapaasti. En tunne tunnontuskia sijoittaa tupakkaan tai kannabikseen.
Sairaaloita ja hoivatiloja vuokraavat Medical Properties Trust, Global Medical Reit Inc. ja Omega Healthcare Investors Inc. Kaikki maksavat hyvää osinkoa. Datacentereitä ja tukiasemia omistavat ja vuokraavat kasvavan tietoliikenteen tarpeisiin Crown Castle ja American Tower. VICI Properties sen sijaan omistaa Las Vegasin uhkapelihotelleja, kuten maailmankuulun Ceasar´s Palacen. Edellä Mainituista omistan kaikkia muita paitsi American Toweria.
Reit-yhtiöt ovat hyvä vaihtoehto suoralle kiinteistösijoittamiselle, koska ne ovat paljon likvidimpejä kuin suoraan omistetut asunnot ja niiden kautta pääsee kiinni todella hajautettuun kiinteistömassaan ja osingot tupsahtelevat tilille ilman tavanomaisen vuokranantajan vaivoja, kuten vuokrasoppareiden kirjoittamista, näyttöjä ja avaintenluovutuksia. Itse asiassa yksi vaihtoehto tulevaisuudessa on ainakin osan sijoitusasunnoista myyminen ja niiden rahojen sijoittaminen Reit-yhtiöihin.
Suurimman osan tiedoistani Reit-yhtiöstä olen saanut lukemalla Seeking Alpha sijoitussivustoa. Siellä esimerkiksi Brad Thomas niminen sijoittaja on kirjoittanut tuhansia artikkeleita, joissa hän analysoi nimenomaan Reit-yhtiöitä. Sivustoa voi lukea ilmaiseksi, mutta artikkeliraja tulee vastaan. Viime elokuussa tilasin vuoden maksullisen version Seeking Alphasta, jolla pääsen lukemaan kaikki artikkelit ja analyysit ei vain Reit-osakkeista vaan osakemarkkinoista ylipäätään, toki Yhdysvaltoihin painottuen. Hinta oli satasen luokkaa, mutta seuraavaksi vuodeksi se olisi kolminkertainen. Joten en ole uusimassa tilausta. Ehkä saan erikoistarjouksen, jonka raaskin maksaa. Joskus tiedosta nimittäin kannattaa maksaa.
Jos tuntuu vaikealta valikoida itselle sopivia Reit-yhtiöitä, niin näihinkin on tarjolla rahastoja, jotka kokoavat sopivan REIT-yhtiö salkun, jonka osuuksia voi ostaa tavallisen rahaston tai ETF:n tapaan. Tällainen on esimerkiksi Vanguard Real Estate ETF. (en omista)
Reit-yhtiöt eivät suinkaan ole immuuneja talouden suhdanteille, kuten korkojen nousulle, koska kiinteistösijoittaminen on tyypillisesti velkapainotteista. Reit-yhtiöiden osakkeet ovatkin laskeneet koronnousujen seurauksena ja niitä on saanut ostettua ihan mukavaan hintaan. Korkojen joskus laskiessa niiden tuloksentekokyky ja arvostustaso nousevat ja sitä odotellessa antaa osinkojen juosta. Jo aiemmin mainitsemani Iron Mountain (IRM) on myös Reit-yhtiö.
Amerikkalaisiin yrityksiin sijoittaessa on otettava huomioon dollarin ja euron välinen vaihtosuhde. Jos dollari vahvistuu euroon nähden, niin dollarimääräisten sijoitusten arvo nousee arvo-osuustililläni euroissa mitattuna. Päinvastaisessa tilanteessa laskee. Sama pätee maksettuihin osinkoihin. Ajan saatossa valuuttakurssivaihtelut kuitenkin tasoittuvat enkä anna tämän olla este euroalueen ulkopuolelle sijoittamisessa.
P/E-luvun sijaan Reit-yhtiöissä relevantimpi tunnusluku on FFO (Funds From Operations). Se mittaa yhtiön käyttökassavirtaa kiinteistöjen omistamisesta ja operoinnista. Kiinteistösijoitusyhtiöiden kirjanpidolliseen tulokseen vaikuttavat poistot ja tuottovaateet ym. seikat, jotka kertovat huonosti yhtiön kannattavuudesta.
Maailman muutos on toki otettava huomioon niinkin pysyvässä ja staattisessa sijoitusmuodossa kuin kiinteistöjen vuokraus. Pandemia ja verkkokauppa vähensivät kertaheitolla ostoskeskusten, kivijalkaliikkeiden ja toimistotilojen tarvetta. Pysyttelenkin erossa näihin keskittyvistä Reit-yhtiöistä, vaikka niiden osinkotuotto on voinut nousta houkuttelevan korkeaksi. Riski osingon leikkaamiselle ja osakekurssin näivettymiselle on kuitenkin suuri. Trendi on niitä vastaan. Yksi lukuisista sijoitusmotoista onkin “Trend is your friend”.
Hei, mikä on mielipiteesi lainalla osakkeisiin sijoittamisessa? Huomaan että sinulla on useita REIT-osakkeita joissa osinkotuotto on liki 10 prosenttia. Kuten mainitsit, tämä on kiva vaihtoehto/lisä asuntoihin sijoittamisen sijaan ja "vuokratuotto" olisi myös mukava. Toisaalta riskit ovat myös korkeammat arvon vaihtelun takia ja lainalla korkean lainanomaavaan yhtiöön sijoittamisessa, mutta asunnoissakin voi olla tyhjiä kuukausia tai muuta vuokrausongelmia. Yleisesti ottaen pankit ja muut ovat nihkeitä sijoituslainojen myöntämiseen ilman vakuuksia, mutta tapaus Nordnet tarjoaa alle viiden prosentin korolla Bullet-lainaa hyvin hajautetulle salkulle.
VastaaPoistaMielipiteeni lainalla sijoittamiseen on myönteinen, mutta järki täytyy pysyä päässä. Nyttemmin lainakorot ovat nousseet ja riskit sitämyöten kasvavat. On totta, että REIT-yhtiöt voivat tarjota jopa yli 10% osinkotuottoja, mutta on syytä tarkistaa mistä se johtuu. Onko perusbusiness kunnossa, riittävätkö vuokratulot osingon ylläpitämiseen jne. Lisäksi REIT-rakenne edellyttää veroetujen saamiseksi, että maksetaan yli 90% tuotoista osinkoina. Enimmäkseen omat REITit on ostettu omalla rahalla. Jonkin verran Nordnet-luottoa käytetty. Nousevien korkojen aikaan on luonnollista, että lainalla operoivat kiinteistösijoitusyhtiöt laskevat pörssissä ja sitämyöten osinkotuottoprosentti kasvaa. Monilla yhtiöillä on kuitenkin pitkäaikaisia kiinteitä lainasopimuksia tai vuokrannostoautomaatteja kulujen kasvaessa. Kun FED alkaa löysäämään rahapolitiikkaa REIT-yhtiöiden pörssiarvo nousee. Siksi ajattelen, että nyt on hyvä aika "lukita" kunnon osinkotuotto ja korjata arvonnousu myöhemmin lisäksi.
VastaaPoistaSatojentuhansien lainoja REIT-yhtiöiden ostamiseen en kuitenkaan ottaisi, vaikka olisi kuinka hajautettu salkku. Jos salkkusi arvo laskee, niin kylmät käy. Mielestäni REIT-yhtiöt ovat siis hyvä lisä asuntosijoittamisen oheen. Viimeksi olen ostanut IIPR ja REFI-nimisiä yhtiöitä. Toimivat kannabisalalla, joka kasvaa hurjaa vauhtia, mutta en tiedä mikä kannabistuottaja korjaa potin. Sen kuitenkin tiedän, että kasvava ala tarvitsee toimitiloja ja rahoitusta.
Olen itse miettinyt, että yksi vaihtoehto tulevaisuudessa voisi olla myydä omat sijoitusasunnot, kun ne on suurinpiirtein maksettu ja sijottaa rahat REIT-yhtiöihin. Yksi mutka matkassa on kuitenkin dollarin ja euron vaihtelut. JenkkiREIT voi kasvattaa osingonmaksuaan, mutta sitten tuleekin vähemmän euroja jos valuuttakurssit menevät väärään suuntaan.